Vorkaufsrecht missachtet: Kann Mieter Schadenersatz verlangen?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der Frage befasst, ob ein Mieter wegen der Vereitelung seines gesetzlichen Vorkaufsrechts auch Schadensersatz in Höhe des ihm entgangenen Gewinns verlangen kann.

Die Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses veräußerte sämtliche Eigentumswohnungen an einen Dritten. Die Mieterin einer der Wohnungen war weder vom Verkauf unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen worden. Plötzlich bot der neue Eigentümer der Mieterin die Wohnung für 266.250 Euro zum Kauf an. Sie machte geltend, die alte Eigentümerin habe durch die unterlassene Unterrichtung vom Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung für nur 186.571 Euro erwerben und dadurch einen Gewinn von knapp 80.000 Euro erzielen können.

Erfolg vor dem BGH

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.01.2015 (Az. VIII ZR 51/14) entschieden, dass dem Mieter nicht nur bei der Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen Verkehrswert und Kaufpreis als Erfüllungsschaden zustehen kann, wenn der Mieter infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden gesetzlichen Mitteilungspflichten erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht. Der Gesetzgeber verfolgte mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen, sondern wollte ihm auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist, und ihn damit an den von diesem ausgehandelten günstigen Konditionen teilhaben lassen. Die Mieterin kann in diesem Fall unmittelbar Ersatz des Erfüllungsschadens - hier der entgangene Gewinn - begehren, der ihr bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre.

(BGH / STB Web)

Artikel vom 27.01.2015